#Lukáš Kovanda, Ph. D.

Souboj ekonomů: Jak řešit krizi s předraženými byty a pomohlo by zastropování nájemného?

11. června 2019

Levicové vedení Berlína přišlo s radikálním návrhem, jak řešit hlubokou bytovou krizi, s níž se německá metropole potýká už několik let. Koalice stran SPD, Levice a Zelených plánuje na pět let zmrazit růst cen bydlení a stanovit maximální výši nájemného. Opoziční CDU návrh ostře kritizuje a označuje ho za návrat k „plánovanému hospodářství“. Může být zastropování nájemného cesta, jak vyzrát na bytovou krizi, s níž se začíná potýkat i Praha? Zeptali jsme se ekonomů.

O návrhu zákona, podle něhož by nově uzavřené nájemní smlouvy neobsahovaly vyšší částky než ty předešlé, má senát Berlína hlasovat 18. června. Zákon zároveň počítá s tím, že nájemné, které bude na žádost nájemníků uznáno za „příliš vysoké“, bude sníženo na stanovenou nejvyšší možnou úroveň. Pokud zákon projde, má začít platit od ledna roku 2020. Podle opoziční CDU je však v rozporu s německou ústavou.

Je zastropování nájemného vhodným řešením současné bytové krize? A mohl by návrh, který se snaží protlačit berlínská SPD, uspět v Praze? Položili jsme šest stejných otázek českým ekonomům – Lukáši Kovandovi a Iloně Švihlíkové – kteří nabídli dva zcela odlišné pohledy.

Levicové vedení Berlína plánuje na pět let zmrazit růst cen bydlení a stanovit maximální výši nájemného. Je to podle Vás vhodné řešení bytové krize?

Lukáš Kovanda: Určitě to není vhodné řešení, ale v případě Berlína nejde o první takový návrh. Už v roce 2015 tam zavedli opatření označované jako „brzda nájemného“, které mělo za cíl něco podobného, situace se ale i nadále zhoršuje. Takže pokud si berlínští politici slibují, že se něco zásadním způsobem změní, myslím, že budou opět zklamáni – bohužel stejně jako lidé, kteří jsou touto krizí zasaženi a pro které jsou byty v Berlíně jen velmi těžko dostupné.

Ilona Švihlíková: Je to pochopitelný a užitečný prvek, který by měl být součástí komplexního řešení. A to by mělo zahrnovat i komunální byty, podporu bytového družstevnictví a další kroky, jaké známe třeba z Vídně.

Není to divoký „komunální socialismus“ a návrat plánovaného hospodářství, jak tvrdí kritici? Má stát/město skutečně do této oblasti zasahovat?

Lukáš Kovanda: Je to určitě něco, co má velmi silné prvky plánování. Z minulých zkušeností ale víme, že to není správné řešení situace. Tím by bylo umožnění volnější výstavby, brání tomu ale sami Berlíňané. Ukázalo se to například v roce 2014, kdy hlasovali v referendu o budoucím využití bývalého letiště Templehof v centru Berlína. Politici tehdy navrhovali čtvrtinu této obrovské plochy zastavět nemovitostmi s cenově dostupnými byty, Berlíňané ale tuto možnost odmítli a řekli, že chtějí prostor zachovat jako volnočasovou zónu.

Berlín se tedy může pochlubit parkem, který je větší než rozloha Monaka, sami ale omezují výstavbu. Pokud by byly jen na čtvrtině plochy bývalého letiště vystavěny nové byty, určitě by to napjaté situaci ulevilo. Protože jediným opravdovým lékem na drahé nemovitosti je umožnit výstavbu, která pak žene ceny dolů.

Nelze se tedy divit tomu, že ceny nemovitostí nadále citelným způsobem rostou. Rozhodně to není jen problém Berlína, ale i dalších německých měst. Roli přitom hraje také dlouhodobě uvolněná měnová politika Evropské centrální banky, která oslabuje euro a tím pádem se Berlín i další města stávají atraktivními z hlediska mezinárodních investorů, kteří tyto nemovitosti za „slabé euro“ nakupují.

Ilona Švihlíková: Je to těžký komunální socialismus odkoukaný třeba od New Yorku. Ceny bytů skutečně nejsou jako ceny housky, nejsou výsledkem nějaké soutěže s poměrem sil jedna ku jedné. Je potřeba vzít v úvahu velice nízké úrokové míry, která nutí vlastníky kapitálu hledat náhradní zdroj zisků, proto investují obrovské peníze do nákupu realit a ženou jejich cenu vzhůru. Obrovské peníze však nejsou základní charakteristikou běžného obyvatele Berlína, jehož zájmy levicové vedení města chce chránit zastropováním. Kdyby měl běžný občan reálnou možnost hájit své zájmy rovnoprávně sám, určitě by nechalo rozhodnutí na něm.

Nemůže takové opatření spíše zabetonovat současný stav? Berlín láká množství nových obyvatel, což dál umocňuje nedostatek bytů a žene ceny nahoru.

Lukáš Kovanda: Už od zavedení brzdy nájemného makléři poukazovali na to, že tato brzda odrazuje majitele bytů od pronajímání levnějších berlínských nemovitostí. A teď to bude to samé. Protože pokud existuje zastropování ceny, majitelé nemohou byty pronajímat nad určitou cenovou úrovní, což vede k tomu, že se jim pronájem často nevyplácí. Tehdejšímu opatření, které mířilo hlavně na dlouhodobé pronájmy, se tak majitelé nemovitostí začali bránit tím, že raději nechávali byty prázdné, nebo je pronajímali načerno či krátkodobě přes Airbnb. Pak nebyli brzdou nájemného dotčeni, bude tedy záležet na tom, zda nové opatření berlínské radnice bude zahrnovat i krátkodobé pronájmy.

Ilona Švihlíková: Zabetonování není na prvním místě. Na prvním je to, jak sociálně výbušná situace vznikla. Zabetonování je krůček naděje, že se to alespoň nebude zhoršovat.

Jak byste to jako politik/politička vysvětloval(a) majitelům, kteří byty pronajímají a logicky jim jde o zisky?

Lukáš Kovanda: Jako politik bych se určitě snažil maximálně rozvolnit výstavbu. Možná bych se ale snažil dostat majitele k jednacímu stolu a vysvětlit jim, že zejména mediální tlak už je takový, že situace je jen těžko zvládnutelná a je zapotřebí nějaké přechodné řešení, než se situace spraví. To je však otázka několika let. Proto by bylo jen na nich, zda by byli ochotní na něco takového přistoupit, protože jako politik bych rozhodně nemohl podepsat vyvlastňování nebo nějaké omezování toho, jak mají s vlastními nemovitostmi nakládat.

Ilona Švihlíková: Ta otázka skoro vypadá tak, jako kdyby volební právo měli mít jen majitelé bytů. Tak tomu ovšem jaksi není. Většina voličů vybrala levicové vedení Berlína, protože chtějí sociálně citlivé řešení svého problému.

Jak by taková politika (hypoteticky) uspěla v Česku, tedy hlavně v Praze, která se také potýká s hlubokou krizí bydlení?

Lukáš Kovanda: Já doufám, že by taková politika v Česku průchozí nebyla. Jak říkám, situace se tím nevyřeší – trh si svoje cestičky stejně najde a černý trh bude bujet i nadále. V Praze však situace není tak kritická jako v Berlíně, kde chybí asi 300 tisíc cenově dostupných bytů. V Praze to je něco kolem 20 tisíc.

Ilona Švihlíková: V Česku je situace o to vyhrocenější, že město a jeho části se prakticky zbavily obecních bytů a český právní řád není vůči družstevním řešením dosti vstřícný. To jsou přitom dva prvky, které by mohly napětí na trhu s byty zmírnit i bez regulace cenové hladiny. Pokud však byly schůdné nástroje řešení problému zaslepenou pravicovou chtivostí zničeny, může část pražské reprezentace berlínský příklad inspirovat.

Pokud berlínský experiment není cesta, co je podle vás řešením stávajícího nedostatku bytů?

Lukáš Kovanda: Podle mě není jiného řešení než stavět. V Berlíně chce bydlet stále více lidí, tamní kulturní zázemí je na vysoké úrovni a pro mnohé je bydlení v Berlíně trend, ale místo je omezené a na všechny se dostat nemůže. Jak jinak to tedy řešit než další výstavbou? Stejné je to s jakýmkoliv jiným velkoměstem včetně Prahy a částečně možná i Brna.

Ilona Švihlíková: Berlínský experiment je cesta, ale nástrojů, jak už jsem zmínila, je víc. Bytová politika nemůže být postavena na tržních iluzích, musí vycházet z reality, protože právo na bydlení je blízké právu na život. Vedle toho musíme myslet i na to, když neúměrně vysoký podíl příjmů domácností pohltí náklady na bydlení a podtrhnou tak spotřebu, která je důležitou složkou hospodářského výkonu země. Nejde tedy jen o obranu nájemníků, ale také dalších podnikatelských oborů, které by mohlo zneužití dominantního postavení developerů na trhu bydlení nebezpečně ohrozit.

Notabene, je potřeba ještě dodat, že i pravicový Die Welt přiznal, že vysoké ceny nájmů brzdí pohyb pracovní síly a je to jeden z faktorů, který na německou ekonomiku dopadá velmi negativně.

Vyšlo na info.cz. Autorkou je Eliška Kubátová.

Lukáš Kovanda

Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom CZECH FUND. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.

Více o mně

Odebírejte ekonomické komentáře