#Lukáš Kovanda, Ph. D.

Proč byty stále zdražují

18. července 2019
Nechceme "demokratizované" krádeže? Musíme stavět a stavět 

Česká ekonomika prochází útlumem. Nemovitostí se však útlum netýká. Podle nových dat Eurostatu zdražovaly v prvních třech měsících roku skoro nejrychlejším meziročním tempem v celé Evropské unii. Překonaly je jen ty maďarské.

Navzdory zpomalování české ekonomiky jsou tuzemské reality opět o takřka desetinu, přesněji 9,4 procenta, dražší než loni.
S o něco větší frekvencí tak letos opět odtikává časovaná sociální bomba. Nebezpečná bomba, jejíž samotný tikot zlověstně posiluje spodní společenské proudy; různé „klinikáře“, kteří by tak rádi „demokratizovali“ cizí majetek. Je třeba s tím něco dělat, jinak se věc dříve či později zvrhne a společnost se bude s nedozírnými následky dál polarizovat.

Ceny dál porostou

Abychom s tím mohli něco dělat, je třeba pochopit podstatu problému.
Je jí dramaticky rostoucí atraktivita Prahy a s odstupem také Brna, což jsou dva trhy, které tuzemské nemovitosti táhnou cenově vzhůru nejvíce. Až čtvrtinu nemovitostí, které se v těchto městech obchodují, kupují cizinci. Rusů sice poněkud ubylo, ale dohání to zájem Vietnamců, Arabů, ale v sílící míře také třeba Němců nebo Nizozemců.
Skutečný boom zájmu lidí ze Západu ale česká města teprve čeká. Mentální setrvačnost je značná.
Mezinárodní agentury, třeba Bloomberg, ještě třicet let po pádu železné opony referují o Česku jako o postkomunistické zemi.
Česko je proto z mezinárodního hlediska stále tak trochu podceňované. A jeho nemovitosti jakbysmet.
Západ v nás pořád vidí nevyzpytatelný „postsovětský satelit“. Takže pokud západní investor přemýšlí, zda má koupit byt v Mnichově, nebo v Praze, kloní se stále spíše k první variantě. Jenže právě to se v příštích letech podle všeho změní. Developeři dnes s vážnou tváří hlásají, že v roce 2030 budou ceny pražských nemovitostí na dvojnásobku dnešní úrovně, ať se jedná o garsonku na sídlišti, nebo luxusní dvoupatrový byt v Pařížské. Poptávka cizinců se na tomto cenovém růstu bude podílet stále větší měrou.

Raději do Prahy

Prahu totiž kromě realitních investorů podceňují také přistěhovalci z Afriky nebo Blízkého východu, kteří raději putují do Německa, Švédska či Nizozemska. Z velké části tam jdou buď za příbuznými, nebo za sociálními dávkami. Pokud by putovali především za prací, museli by nutně ve vyšší míře mířit do Česka, jelikož tuzemsko vykazuje suverénně nejnižší míru nezaměstnanosti ze zemí EU. Volných míst jsou u nás statisíce.

A Olomoucký a Zlínský kraj vykazují vůbec nejvyšší zaměstnanost přistěhovalců ze všech regionů Evropské unie.
Nadmíru dobře je na tom ale v tomto ohledu na poměry EU celá Česká republika. Na Olomoucku nebo Zlínsku má práci průměrně přes 88 procent imigrantů ze zemí mimo EU, zatímco v četných regionech Francie, Německa, Nizozemska, Belgie a Švédska nedosahuje tato přistěhovalecká zaměstnanost úrovně ani padesáti procent.

Přistěhovalci tedy podceňují – či chtějí podcenit – své šance na získání práce v Česku. Míří jinam.  Tam, kde práci mít dost možná ani nebudou, protože ji tam nemá každý druhý imigrant. Když však tito přistěhovalci nemají práci, nezačleňují se uspokojivě do společnosti hostitelské země a představují sociální výzvu.  Lze sázet na to, že v příštích letech – vzhledem k nevyhnutelné společenské dynamice – poroste počet Němců či Nizozemců, kteří této stále náročnější výzvě nebudou ochotni čelit. A raději než v Mnichově si pořídí byt v Praze.  Z agenturních zpráv, které čte celý svět, snad tou dobou také konečně zmizí omšelá reference o Praze coby postkomunistickém městě.

Znehodnocená koruna

Sháňku cizinců po českých nemovitostech přitom posílí i slabá koruna. Českou měnu na dlouhé roky znehodnotil intervenční režim České národní banky. I když skončil už před více než dvěma lety, přes dva bilióny nově vytvořených korun nikam nezmizelo. Bez nich by dnes euro stálo zhruba 24 korun. To je přitom úroveň, které podle nynějších prognóz nedosáhne ani koncem roku 2021 (to by měl být kurs 24,40 koruny za euro).
Silná koruna by tlumila poptávku cizinců po nemovitostech, protože by jim je čistě z důvodu kursového přepočtu zdražovala. Naopak by posilovala kupní sílu zámožnějších Čechů, kteří by tak ve větší míře nakupovali reality v zahraničí, čímž by oslabila jejich poptávka po nemovitostech v tuzemsku. To by rovněž utlumilo cenový růst českých nemovitostí.

Co dělat?

Zkrátka a dobře: podstatou „problému“ zdražujících českých nemovitostí je, že nás svět dlouho podceňoval, a i když se to zlepšuje a atraktivita Prahy či Brna roste, ještě nás zdaleka nedocenil, jak by měl. A podceňujeme se i my sami. Proto ostatně ČNB provedla intervenční režim – podcenila možnost českých firem konkurovat na zahraničních trzích kvalitou, tak jim raději oslabila měnu, aby konkurovaly lácí. Čímž ovšem také na dlouhá léta cizincům citelně zlevnila české byty a domy.
Jediným řešením je přestat se co nejrychleji podceňovat. Uvědomit si obrovskou konkurenční výhodu, kterou naše země a naše nemovitosti do budoucna mají, a co nejrychleji uvolnit stavební legislativu, jak je to jen možné. Poptávka po českých nemovitostech totiž bude celosvětově mohutnět. Takže pokud si nepřejeme vážný sociální otřes nebo institucionalizované krádeže cizího majetku jeho „demokratizací“, není prakticky jiné možnosti než nechat developery stavět, stavět a zase stavět.

Vyšlo v Reflexu.

Lukáš Kovanda

Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom CZECH FUND. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.

Více o mně

Odebírejte ekonomické komentáře