#Lukáš Kovanda, Ph. D.

Kdo nestaví, ten zapláče

3. října 2018

Více než jedenáct let. Tak dlouho si průměrný Čech vydělává na nové bydlení. Těžko budeme v Evropě hledat zemi, kde to trvá déle. Primárně za to však mohou politici, pravicoví i levicoví, nikoli centrální banka. 

Plyne to ze studie, kterou včera zveřejnila poradenská společnost Deloitte. Studie porovnává údaje z dvanácti evropských zemí z loňského roku. Nejsnadněji na bydlení dosáhnou Belgičané, kteří na průměrný nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních vynaloží 3,7 ročního platu. Dostupnost bydlení v Česku je v porovnání s dalšími evropskými zeměmi, na něž se studie zaměřuje, nejhorší. Pokud zohledníme naději dožití při narození obyvatel ČR, vychází, že průměrný Čech si na nové bydlení vydělává bezmála pětinu svého dospělého života.

Hlavním viníkem tohoto neutěšeného stavu je stát. Současná legislativa neumožňuje developerům stavět dostatečně rychle. Stavební řízení u nás trvá dle aktuálních dat déle než v rozvojových zemích, jako je Irák, Svazijsko či Rwanda. Všechny tyto země mají rychlejší povolovací procesy než my. V délce stavebních řízení aktuálně obsazujeme 165. místo ze 180 zemí světa.

Například v Praze chybí zhruba dvacet tisíc bytů. Stát se situaci snaží řešit půjčkami mladým rodinám do 36 let. Letos na ně vyčleňuje 650 milionů korun. To je z hlediska objemu hypotečního trhu u nás „plivanec v moři“. Vždyť v letošním roce si zatím Češi sjednávají hypotéky v průměrném měsíčním objemu 17,4 miliardy korun. Za jediný měsíc tak na hypotéky jde takřka 27krát více peněz, než je ve zmíněném programu státních půjček přiděleno pro celý letošní rok. Ani miliarda korun, kterou stát vyčlení v roce příštím, přitom bydlení pro mladé rodiny dostupnějším neučiní. Jde tak o populistický krok politiků, kteří se zjevně chtějí na billboardech chlubit tím, jak mladým otevírají cestu k bydlení.

Usnadnit legislativu 

Skutečným řešením by však bylo vzít to z úplně jiného konce a usnadnit legislativu týkající se stavebních řízení. Jejich zdlouhavost neumožňuje developerům pružně reagovat na růst poptávky po bydlení. V důsledku toho rostou ceny nemovitostí, ale i nájemného. Opravdu účinná změna legislativy by si však vyžádala úplně nový stavební zákon a zřejmě i omezení počtu stavebních úřadů. To je však z hlediska většiny politiků příliš citlivý krok, pročež se snaží situaci líbivě „řešit“ z druhé strany, a to na účet daňového poplatníka. Toho samého daňového poplatníka, řadového občana, hájením jehož zájmu se ti samí politici tolik zaštiťují, když kritizují Českou národní banku.

Centrální banka totiž před prázdninami rozhodla o tom, že jednotlivým komerčním bankám doporučí další sadu přísnějších opatření pro poskytování hypoték. Od začátku října, kdy doporučení vstoupilo v platnost, tak už banky musí zohlednit i další, donedávna neexistující kritéria než jen to, kolik žadatel o hypotéku dává na kupovanou nemovitosti ze svého a kolik si na ni bere ve formě úvěru. Musí zohlednit rovněž to, jaký je jeho dluh v poměru k ročnímu příjmu a jak velké jsou jeho splátky k příjmu měsíčnímu.

Politici napříč spektrem krok ČNB hlasitě kritizují. Vlastně o dost hlasitěji než třeba představitelé bank, jimž přitom ČNB zpřísněním podmínek bezprostředně znesnadňuje hypoteční byznys. Nová sada opatření totiž zbavuje možnosti získat hypotéku až čtvrtinu domácností.

Samozřejmě, lze se dlouze bavit o tom, zda opatření České národní banky nejsou přepjatá či nekonzistentní. Přepjatá proto, že podíl špatných hypotečních úvěrů – nesplácených a jiných, takzvaně nevýkonných – na jejich celkovém objemu činil například letos v srpnu 1,28 procenta, což plně odpovídá předkrizové úrovni roku 2007, kdy ovšem po žádných zpřísňujících opatřeních nikdo ani náznakem nevolal.

Nekonzistentní proto, že ČNB svými nejnovějšími kroky vlastně říká, že komerčním bankám nevěří, že budou půjčovat dle svého uvážení zodpovědně. Přitom jindy centrální banka bankovní sektor ráda hájí, když vyzdvihuje, jak zodpovědně jednal v době propukající světové finanční krize před deseti a více lety, právě kolem roku 2007. Ani tehdy, během předkrizového globálního dluhového rauše, se tuzemské banky neutrhly ze řetězu, nepodlehly stádní psychóze nezodpovědného půjčování kdekomu či investic do takzvaných toxických aktiv. Takže nakonec – na rozdíl od naprosté většiny zemí EU – nemusely být zachraňovány byť jen korunou z kapsy daňového poplatníka. Mimochodem, pokud dnes ČNB preventivně banky omezuje, říká nejen to, že jim nevěří, ale vlastně tím také nahrává na smeč zastáncům rychlého vstupu do eurozóny a do bankovní unie. Když si totiž hlavní bankovní regulátor v zemi není jistý zodpovědným jednáním „svých svěřenců“, mohou to zastánci přijetí eura při troše obratnosti interpretovat tak, že právě proto bude jistější, když budeme v bankovní unii. Tudíž na případný průšvih naší bankovní soustavy se pak budou skládat i ostatní v Unii, nejen my sami.

Přepjatá. Nekonzistentní. Bavit se o tom lze. Ale ne s politiky. Ti mají tolik másla na hlavě, že jejich kritika ČNB bude stejně působit nevěrohodně. Pokud by jim skutečně šlo o věc, o to, aby se bydlení v ČR tolik nezdražovalo, už dávno uvolní příslušnou legislativu. Takhle to jen vypadá, že se své břídilství snaží hodit na někoho jiného, takže kopou do centrální banky. Pokud by se v ČR stavělo, jak se stavět má, pokud bychom měli vhodnou legislativu, ČNB si pro zpřísnění hypoték vlastně ani žádný argument nenajde. Ceny nemovitostí totiž budou o dost níže.

Vyšlo v Mladé frontě Dnes.

Lukáš Kovanda

Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom CZECH FUND. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.

Více o mně

Odebírejte ekonomické komentáře