#Lukáš Kovanda, Ph. D.

Je teď dobrá doba investovat do nemovitostí? Jejich cena poroste, zakolísání však vyloučit nelze 

3. října 2020

Nemovitosti jsou stále i nyní, v době koronavirové krize, dobrou investicí. Zvláště ty v příhodných lokalitách typu širšího centra velkých měst. Dobrou investici momentálně mohou představovat i chaty či chalupy v atraktivních venkovských oblastech. Propad cen nemovitostí sice nelze vyloučit, ale po odeznění koronavirové krize dojde ke zotavení a během několika let budou ceny realit výše než před úderem viru. Kdo tedy do nemovitostí investuje s investičním horizontem pěti a více let, ten zpravidla slušně vydělá.

Chybou není ani to, pořizovat nyní nemovitost na hypotéku. Hypotéky jsou teď nejlevnější za poslední tři roky. Z dlouhodobé perspektivy jsou dokonce extrémně levné. Navíc žádný dramatický nárůst úroků nehrozí v základním scénáři ani po odeznění koronavirové krize. Je pravda, že existuje i scénář méně pravděpodobný, inflační, kdy by došlo k citelnému nárůstu úrokových sazeb z titulu snahy o zkrocení inflace. Nemovitosti však představují poměrně dobrou pojistku proti inflaci. Takže investice do nich, i na hypotéku, stojí za zvážení i z hlediska těch, kteří věří, že na rozdíl od vývoje po minulé krizi bude vývoj po té nynější charakterizovat vysoká inflace.

Zásadní otázkou tedy je, v jakém kraji nemovitost pořídit, Praha je dost drahá, navíc v metropoli našinec konkuruje ve své poptávce po realitách intenzivněji než jinde zahraničním investorům a spekulantům, kteří ceny ženou ještě výš. Opravdu výhodný nákup lze snáze najít spíše v některém z krajských měst než v bedlivě sledované Praze, kde už je navíc výnosnost realit stlačena. I když i v krajských městech šly ceny v poslední době citelně nahoru, mnohde ještě výrazněji než v Praze.

Při vlastním pořizování nemovitosti by kupující měl dát pozor na vše, zároveň si ale nenechat uniknout opravdu výhodnou koupi jen proto, že něco nebude ideální. Nemovitost v dobré lokalitě a za dobrou cenu by si neměl zošklivit jenom proto, že má staré stoupačky, které budou brzy potřebovat vyměnit. Je tedy ideální, pokud kupující zná každý detail pořizované nemovitosti, samozřejmě včetně právních náležitostí, jako jsou v případě chat či chalup třeba přístupové cesty, různá břemena apod. Čím lépe si bude všech pro a proti vědom, tím lépe je bude umět převést do finančního vyjádření a posoudit, zda a na kolik se nemovitost vyplatí.

V Praze před koronavirovou nemovitosti vynášely průměrně 4 až 5 procent ročně. V krajských městech třeba až 7 procent. Krize tyto výnosy nepochybně ohrožuje. Nicméně po krizi se výnosy navrátí na své předkrizové úrovně či do jejich blízkosti.

Hitem poslední doby jsou ovšem chalupy či rekreační apartmány. Ty lze rovněž dobře pronajímat. V současnosti se nepochybně jedná o určitou módní vlnu, kterou zvýraznila koronavirová krize. Tato vlna může zase opadnout, což by se projevilo poklesem cen. Větší jistotu jakožto investice zkrátka stále poskytuje nemovitost v centru většího města než chalupa nebo rekreační apartmán.

Kdo nemá na nemovitost ani ve městě, ani na venkově, nebo ji nyní pořizovat prostě nechce, může přesto na pravděpodobném dalším růstu realit vydělat. Existuje totiž více druhů nemovitostních fondů. Do nich lze investovat už třeba od pětistovky nahoru. Lze vybrat ty fondy, jejichž byznys z koronavirové krize profituje. To jsou například fondy zaměřující se na nemovitosti logistického rázu. Investice do nemovitostního fondu by dnes měla být zastoupena v každém rozumně složeném portfoliu. Klíčové je složení nemovitostí v portofoliu fondu, resp. to, zda a jak jsou druhově namíchány. Tedy to, v jaké míře jsou zastoupeny rezidenční reality, v jaké logistické, kancelářské, maloobchodní či jiné. Před úderem koronaviru dosahoval rozumně konzervativní nemovitostní fond výnosu 4 až 5 procent ročně. V krizi se výnosy dostanou pod tlak, ale ve většině případů se po ní opět navrátí na původní úroveň.

Kromě fondů lze investovat také třeba do dluhopisů developerských společnosti. Zde je třeba být obzvláště na pozoru. Dluhopis musí varovat zejména příliš vysokým výnosem. Investor by měl na výši úroku hledět nejen jako na vyčíslení, kolik mu investice vynese, ale také a zejména jako na vyjádření rizikovosti takové investice. Jestliže naprosto bezpečný úrok v ekonomice je v současnosti někde v rozmezí od nuly do jedné, je zřejmé, že jakýkoli úrok, který je vyšší než jednoprocentní, vyjadřuje, že nejde o zcela bezpečnou investici. V dnešním světě však bohužel nelze dosáhnout slušného výnosu bez podstoupení rizika. Není však třeba vystavovat se hned riziku enormnímu, které v současnosti vyjadřuje jakýkoli dvouciferný úrok.

Lukáš Kovanda

Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom CZECH FUND. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.

Více o mně

Odebírejte ekonomické komentáře