#Lukáš Kovanda, Ph. D.

Ceny nemovitostí do inflace patří

9. srpna 2016

Autoři: Jakub Seidler, Lukáš Kovanda

POKUD BY CENTRÁLNÍ BANKA ZOHLEDŇOVALA RŮST CEN NEMOVITOSTÍ, INFLACE BY BYLA VYŠŠÍ. SKONČEME S ÚZCE ZAMĚŘENOU MĚNOVOU POLITIKOU, NEŽ PŘIJDE DALŠÍ KRIZE.

Centrální banka pokračuje v intervencích proti posilující koruně. V červnu vynaložila na devizovém trhu celkem 8,45 miliardy, od listopadu 2013 intervenovala ČNB zhruba za 560 miliard korun. A nejde o konečný účet. Spotřebitelské ceny v tuzemské ekonomice stále příliš nerostou, a ČNB tak má stále argument pro prodlužování politiky slabé koruny. Opravdu ale ceny nerostou? Nebo ČNB při stanovování své politiky nevyužívá vhodné ukazatele pohybu cenové hladiny?
Zatímco inflace naznačuje téměř nulový růst cen, ceny realit rostou a v některých případech začíná jejich růst atakovat dvojcifernou hodnotu. Vyloučíme-li Prahu, ceny starších bytů v ČR letos v prvním čtvrtletí podražily meziročně o 9,3 procenta. Nejde přitom o nabídkové ceny, ale o ceny, za něž je daná nemovitost skutečně pořízena. Z pohledu nabídkových cen pak pokračoval desetiprocentní růst cen i v druhém čtvrtletí letošního roku, a to jak v ČR, tak v Praze.
Jak je tedy možné, že inflace je pořád poblíž nuly? Ceny nemovitostí totiž v koši zboží a služeb, na jehož základě se inflace počítá, zahrnuty nejsou, respektive pouze částečně a nepřímo. A to v podobě cen nájemného a takzvaného imputovaného nájemného, což je hypotetický konstrukt a představuje nájemné, které by měli vlastníci bytů a domů platit, pokud by obydlí nevlastnili, ale měli je v pronájmu. Ceny nájemného vstupující do výpočtu inflace však rostou pouze jednoprocentním meziročním tempem, stejně jako ceny imputovaného nájemného. Navzdory tomu, že zdražování nemovitostí citelně zrychluje již druhým rokem. Důvod je ten, že ceny hypotetického nájemného nejsou navázány na růst cen nemovitostí, ale dopočítávají se přes ceny stavebního materiálu a ceny stavebních prací, které se nezvyšují. Stavebnictví se totiž dosud plně nezotavilo z důsledků světové finanční krize, což brání výraznějšímu růstu cen.
Pokud bychom však místo nerostoucích cen hypotetického nájmu dosadili do výpočtu inflace současný růst cen nemovitostí, inflace by byla rázem o jeden procentní bod výše (imputované nájemné má totiž ve spotřebitelském koši vysokou váhu, téměř devět procent).
Tomu, že centrální banky ceny nemovitostí při nastavování měnové politiky spíše zanedbávají, nasvědčuje současná politika ČNB a Evropské centrální banky. Měnová politika centrálních bank je stále uvolňována, navzdory tomu, že ceny nemovitostí v řadě evropských zemí rostou dvoucifernými tempy. Centrální banky většinou argumentují tím, že ceny nemovitostí představují investici, nikoliv spotřební zboží. S touto logikou lze však polemizovat. Pro řadu domácností je koupě nemovitosti jeden z nejdůležitějších výdajů, který v životě učiní, a mnohdy se kvůli němu na desítky let zadluží. Zejména v zemích, jako je Česko, je touha po vlastnickém bydlení poměrně významná. Řada domácností si tak bude chtít nemovitost pořídit i navzdory její vyšší ceně, což pak bude ale ovlivňovat jejich celkové zadlužení a objem dostupných peněz pro další spotřebu. Centrální banky také mohou namítat, že na růst cen nemovitostí reagují pomocí makroobezřetnostní politiky. Ta sice může některá rizika plynoucí z rychlého růstu cen nemovitostí zmírnit, její schopnost omezit samotný růst cen v situaci příliš uvolněné politiky měnové je však omezená.
Cílem ČNB je zajišťovat cenovou stabilitu. Pokud je koupě nemovitosti pro domácnosti jeden z nejdůležitějších výdajů, neměla by ČNB tyto ceny při plnění svého mandátu více zohledňovat? Pokud by centrální banka vycházela z jiného měřítka inflace, které by dynamiku ceny nemovitostí lépe zohledňovalo, její politika by mohla vypadat zcela jinak. Inflace zachycující růst cen nemovitostí po vyloučení kolísavých cen pohonných hmot byla vyšší. ČNB by tak již neměla důvod dále udržovat režim slabé koruny.
Podle našeho názoru by tak měnová politika – a zvláště ta nekonvenční – měla reflektovat širší koš cenových proměnných a zohledňovat růst cen nemovitostí. Nikdo nevolá po změně přes noc, ale debata na toto téma by se měla začít vést, a to dříve, než úzké zaměření měnové politiky přinese hospodářskou krizi – tak jako ve Spojených státech v letech 2007 a 2008.

Vyšlo v Hospodářských novinách.

Lukáš Kovanda

Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom CZECH FUND. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.

Více o mně

Odebírejte ekonomické komentáře