#Lukáš Kovanda, Ph. D.

Přichází pád hypotečních úroků

18. března 2020
Kdo si v nadcházející recesi v ČR udrží zaměstnání, bude mít hypotéku i nemovitost výrazně dostupnější než dnes, počkat se vyplatí.

Hypoteční bankéři si letos v únoru mnuli ruce blahem. Podařilo se jim „udat“ o skoro 71 procent větší objem hypoték než loni v únoru, vyplývá z dnes zveřejněných dat Fincentrum Hypoindex. Byl to pro ně z tohoto hlediska druhý nejúspěšnější únor v historii. Vzhledem k recesi, která na Česko co nevidět udeří, lze konstatovat, že to byly poslední opravdové „bankéřské hody“ před delší dobou hypoteční diety, ba půstu.

S příchodem recese a růstem nezaměstnanosti totiž bude docházet k nárůstu podílu problémových hypoték, ať už splácených s prodlením či nesplácených. Bankéři se budou muset častěji uchylovat k exekucím na majetek problémového dlužníka, v krajním případě zabavovat předmětnou nemovitost. Navíc budou čelit silnému propadu zájmu o hypotéky, a to navzdory vyhlíženému citelnému zlevnění hypoték. Česká národní banka předevčírem na svém mimořádném měnověpolitickém zasedání snížila základní úrokovou sazbu hned o půl procentního bodu, tedy nejvýrazněji za posledních více než jedenáct let.

Tržní úrokové sazby v důsledku klesají často na svá několikaletá minima, což znamená, že bankám zlevňují zdroje, jimiž poskytované hypotéky kryjí. To bankám umožní hypotéky zlevňovat. Nelze vyloučit, že průměrná sazba hypoték v ČR se ještě před koncem letošního roku ocitne pod svým historickým minimem z roku 2016 ve výši 1,77 procenta. Nárůst průměrné sazby hypoték, který nastal letos v únoru, z 2,36 na 2,42 procenta, byl na dlouho posledním.

Banky nyní půjdou citelně se sazbami dolů nejen proto, že jim zlevňuje financování hypotéky, ale také proto, že už nyní vnímají ochlazování zájmu o hypotéky. Češi se v rostoucí míře začínají obávat recese a s ní spojené ztráty zaměstnání nebo části příjmu a přehodnocují svůj záměr vzít si hypotéku. Banky tak musí své hypoteční produkty zlevnit, aby udržely při životě šanci, že klient si nakonec hypotéku přece jenom vezme.

Zejména při dramatičtějším průběhu nadcházející „koronavirové recese“ v ČR však rozhodně nelze očekávat, že by přes výrazné zlevnění hypotéky nedošlo závažnému ochabnutí až zamrznutí trhu s nimi. Lidé prostě nebudou ochotni dávat v době ekonomického útlumu leckdy horentní sumy za nemovitost a při nejistotě zaměstnání na sebe brát závazek splácení hypotéky třeba i po několik desetiletí

Ruku v ruce s tím poleví tlak na růst cen nemovitostí. Zejména nemovitosti v méně atraktivních lokalitách, jakou jsou sídliště či periférie měst, budou zlevňovat. V atraktivních lokalitách je třeba počítat s cenovou stagnací. V důsledku tohoto ochlazení nemovitostního trhu by Česká národní banka mohla ještě před koncem letošního roku uvolnit své regulace v oblasti hypoték. Například pro mladou rodinu s dětmi, které se podaří zachovat si i přes recesi dostatečný příjem, tak může být hypotéka výrazně dostupnější než dnes. Otázka je, zda daná mladá rodina v podmínkách recese takový závazek „riskne“.

Čím závažnější koronavirová nákaza v Evropě i celosvětově bude, tím výrazněji klesnou inflační očekávání. To proto, že když svět kvůli koronaviru vyhlíží možnou recesi, vyhlíží také opadnutí investic, citelný pokles zaměstnanosti, tedy i stagnaci, či dokonce mzdový pokles. Ve výhledu budou klesat nejen mzdy, tedy cena práce, ale i cena zboží či služeb. Národohospodářsky dojde k masivnímu převisu úspor nad investicemi, který stlačuje cenu úspor, tedy úrokovou sazbu.

Dalším mocným dezinflačním faktorem, resp. faktorem snižujícím inflační očekávání, je aktuální historický propad cen ropy. Americká lehká ropa včera přechodně zlevnila nejníže od roku 2003. Výrazně levnější ropa znamená silný dezinflační tlak, neboť cena ropy je obsažena v kdejakém produktu či službě, třeba prostřednictvím ceny pohonných hmot. Pro českou ekonomiku je v prvním plánu zlevnění pohonných hmot pozitivním impulsem, ve druhém plánu jde však o varování. Jestliže klesá celosvětově poptávka po ropě, je to v současnosti znak blížící se recese, tedy toho že opadne zájem třeba i o český vývoz – třeba o auta vyráběná v Česku.

Ceny pohonných hmot v ČR přitom znatelně zlevňují. Včerejšek tomu nasadil korunu. Průměrná cena benzínu totiž přes noc spadla z 30,58 na 30,28 koruny za litr, plyne z dnešních údajů CCS. Třicetihaléřové zlevnění benzínu ze dne na den se v posledních deseti letech přihodilo jinak jen jednou. Dne 12. prosince 2014 zlevnil benzín přes noc dokonce o 34 haléřů. Pozadu včera příliš nezůstala ani cena nafty. Přes noc jeden její litr zlevnil o dvacetihaléř, z 30,16 koruny na 29,96 koruny. Výrazněji naposledy nafta za jediný den zlevnila 2. ledna 2015, kdy její cena spadla o 21 haléřů. Pokud se zohlední zlevnění jak benzínu, tak nafty dohromady, jedná se o největší cenový pokles rovněž od 12. prosince 2014.  Benzín je tak nyní nejlevnější od listopadu 2017, nafta zase od dubna 2018.

A pohonné hmoty budou zlevňovat dále. K čemu ale bude propuštěnému zaměstnanci automobilky nebo třeba cestovní kanceláře to, že má levnější benzín nebo naftu? Jeho životní úroveň půjde navzdory levnější naftě či benzínu dolů. Když jej propustí, jeho životní úroveň se prostě zhorší. A nebude si moci dovolit hypotéku. Na to trh nyní sází. Protože přijde recese, míní trh, nebude ani takový zájem právě o hypotéky čili o investice do vlastního bydlení. Jelikož trh hledí dopředu, zlevňují tržní úroky už nyní. A v návaznosti na ně tedy zlevní i hypotéky.

Tržní úrokové sazby momentálně opravdu míří dramaticky dolů. U nás i v zahraničí. Rozpětí mezi dvanáctiměsíční sazbou tuzemského mezibankovního trhu PRIBOR a základní sazbou České národní banky, čtrnáctidenní repo sazbou, je momentálně blízko svého minima za celé období od roku 2005. To je tím, že trh sází na to, že ČNB opět sníží své základní úrokové sazby.

Citelně klesají také tržní úrokové sazby, které jsou pro banky z hlediska stanovování ceny hypotéky ještě podstatnější než PRIBOR. Takzvané úrokové swapy, jejichž prostřednictvím se banky na trhu zajišťují proti možnému výkyvu sazeb, a od nichž výrazně odvíjejí ceny hypoték, se v těchto dnech kvůli koronaviru propadly na víceletá minima. Desetiletý úrokový swap dnes spadl na minimum od přelomu let 2016 a 2017, ten pětiletý na minimum od roku 2017. Tehdy ale probíhal intervenční režim ČNB, případně dozníval jeho efekt. Intervenční režim uvolňováním měnových podmínek úrokové sazby v ekonomice „z definice“ stlačoval. Nyní tržní úroky klesají i bez intervenčního režimu. Důvodem je právě koronavirus a také ropná cenová válka, jež právě ropu přelomově zlevňuje.

Právě ke konci roku 2016 dosáhla průměrná úroková sazba hypoték v ČR svého zmíněného historického minima, 1,77 procenta. Nyní tato sazba činí už uvedená 2,42 procenta a k úrovni dvou procent se bude rychle přibližovat. Kdo očekává, že koronavirus způsobí vážný ekonomický otřes, případně že se prohloubí ropné zlevnění, měl by ještě nějaký čas počkat – pak totiž bude mít hypotéky ještě výrazně levnější než dnes.

Lukáš Kovanda

Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom CZECH FUND. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.

Více o mně

Odebírejte ekonomické komentáře