#Lukáš Kovanda, Ph. D.

ČNB dnes zpřísní hypotéky – 4 zásadní důvody, proč je to špatně

12. června 2018

Česká národní banka dnes pravděpodobně přistoupí k dalšímu zpřísnění poskytování hypoték.

Česká národní banka dnes pravděpodobně přistoupí k dalšímu zpřísnění poskytování hypoték. Vydá bankám doporučení, že mají zohlednit také jiné kritéria než ta platná od loňského roku. Dosud totiž banky mohou celkem bezstarostně poskytovat hypotéky, které tvoří maximálně 80 procent zástavní hodnoty pořizované nemovitosti. V pásmu od 80 do 90 procent už jsou banky výrazně omezeny, neboť takových hypoték mohou poskytnout jen tolik, aby jejich objem tvořil maximálně patnáct procent celkového objemu nově poskytnutých hypoték. Hypotéky od 90 procent výše by banky poskytovat neměly vůbec.Nyní zřejmě budou muset zohledňovat také příjem žadatale. Takže celkový jeho dluh zřejmě nebude smět překročit osminásobek jeho ročního čistého příjmu a současně měsíční splátka všech jeho úvěrů bude moci tvořit nejvýše 40 procent jeho čistého měsíčního příjmu. Existuje hned několik důvodů, proč je takové (pravděpodobné) zpřísnění chybné.

1) Zpřísnění povede k bujení lichvy a černého trhu s půjčkami Nová opatření, která zpřísňují poskytování hypoték, by od vlastníjo bydlení mohla odříznout zhruba třetinu žadatelů, kteří na hypotéku ještě dnes dosáhnou. Tím znemožní vlastnické bydlení například mladým rodinám s dětmi. Může ale také podnítit bujení lichvářské praxe nebo černého trhu s půjčkami. Mnozí lidé se prostě budou snažit ke svému vysněnému bydlení dostat i navzdory striktním regulacím. Jestliže dnes na průměrný pražský byt v hodnotě pět miliónů korun stačí půl miliónu z vlastních zdrojů a čistý příjem 30 tisíc korun měsíčně, po novele zákona by byl vyžadován měsíční čistý příjem téměř 47 tisíc korun. V hrubém příjmu by potom museli žadatelé disponovat částkou 65 tisíc korun. Průměrná mzda v Praze přitom letos v prvním čtvrtletí činila necelých 38 500 korun hrubého, tedy zhruba 60 procent oné nutné částky 65 tisíc korun. Na zmíněnou průměrnou mzdu přitom dosáhne jen zhruba třetina pražské populace, zbylé dvě třetiny na ni nedosáhnou. Je tedy patrné, že z hypotéky se v důsledku opatření ČNB stane luxusní zboží, což kromě jiného povede k bujení zmíněné lichvy a černého trhu.

2) ČNB hašením malých, poměrně neškodných požárů může vyvolat jeden obrovský, zničující Přední americký ekonom Michael Bordo ve své nedávné studii (pdf, str. 41) upozorňuje na nebezpečí plynoucí ze současné posedlosti centrálních bankéřů finanční stabilitou. Prý se jim sice podaří zabránit několika menším krizím, ale ve výsledku způsobí vznik ještě větší krize, než byla ta z let 2007 a 2008. Bordo výslovně zmiňuje makroobezřetnostní regulace, jejichž boom v ekonomicky vyspělém světě započal zhruba v roce 2010. Česká národní banka nezůstává pozadu. Chce bankám stále striktněji přikazovat, komu a kolik mohou rozpůjčovat na hypotékách. Příkazová ekonomika je jen jiným výrazem pro centrální plánování. K čemu u nás vedlo, to dobře víme. Hasiči v Yellowstonském národním parku kdysi udělali jednu zásadní chybu. V rámci snahy o dokonalost si usmysleli, že zlikvidují každý malý požár, který tam propukne, čímž zachrání zejména křovinatý podrost. Ouha. Když pak jednou při velké bouři udeřilo více blesků najednou, oheň se mlázím šířil mnohem rychleji. Nakonec tak bylo zničeno mnohem větší území parku, než pokud by hasiči nechali malé požáry udělat svoji přirozenou práci, totiž zničit podrost. Stejnou chybu nyní činí centrální bankéři mnohde ve světě, včetně České republiky.

3) Opatření ČNB je amorální V případě tuzemských bank však je zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték problémem nejen ekonomickým, nýbrž i morální. V době řádící světové finanční krize tuzemské banky nemusely být na rozdíl od bank převážné většiny zemí Evropské unie kříšeny ani haléřem z veřejných peněz. Jednaly zodpovědně. ČR žádnou bankovní ani finanční krizi neměla. Za svoji obezřetnost se teď mají tuzemské banky dočkat „odměny“ – ještě tužší regulace, která ještě dusivěji spoutá jejich podnikání. Je to tedy opatření nejen ekonomicky krátkozraké, ale též amorální.

4) ČNB je na banky hodně přísná už teď – i v mezinárodním srovnání ČNB už teď uplatňuje poměrně striktní regulace hypotečního a nemovitostního trhu. Kromě těch již zmíněných také stanovuje kladnou úroveň sazby proticyklické kapitálové rezervy. Jinými slovy, banky již nyní musí odkládat stranou prostředky do jakési povinné finanční rezervy pro špatné ekonomické časy. Rezerva bude v těchto zlých časech zase rozpouštěna. Tato sazba nyní činí 0,5 procenta, ale už příští měsíc se zvýší na procento a v lednu 2019 dokonce na 1,5 procenta. Momentálně si takto stranou musí odkládat prostředky stranou banky jen ve dvou dalších zemích Evropské unie, ve Švédsku a na Slovensko. Teoreticky by přitom už nyní mohly odkládat stranou všechny země EU. Je tedy patrné, že ČNB je už nyní na banky hodně přísná.

Vyšlo v Parlamentních listech.

Lukáš Kovanda

Lukáš Kovanda, Ph.D., je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom CZECH FUND. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze.
Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.

Více o mně

Odebírejte ekonomické komentáře